משכנתא בגירושין: מה קורה למשכנתא המשותפת

מה קורה למשכנתא המשותפת בגירושין?

נקודת הפתיחה שחשוב להבין: המשכנתא המשותפת לא נעלמת עם הגירושין. שני בני הזוג חתומים על ההלוואה מול הבנק, ושניהם נשארים חייבים וערבים - גם אחרי שהתגרשתם, וגם אם הסכם הגירושין קובע שרק אחד "לוקח" את הדירה.

הסיבה: הסכם הגירושין מחייב אתכם זה כלפי זה - אבל הוא לא מחייב את הבנק. מבחינת הבנק, עד שהמשכנתא מוסדרת בפועל, שניכם אחראים לכל שקל. לכן אסור לחתום על הסכם גירושין שמתעלם מהמשכנתא - צריך להסדיר אותה כחלק מהתהליך.

שלוש האפשרויות להסדרת המשכנתא

בגדול יש שלוש דרכים, וכל אחת מתאימה למצב אחר:

• 1. מכירת הדירה: מוכרים, מסלקים את המשכנתא מהתמורה, ומחלקים את היתרה. הכי "נקי" - שני הצדדים משתחררים לגמרי.
• 2. העברה לשם אחד: בן זוג אחד נשאר בדירה, "קונה" את חלק השני ומעביר את המשכנתא לשמו בלבד.
• 3. מיחזור על שם אחד: הצד שנשאר לוקח משכנתא חדשה על שמו, שמסלקת את הישנה ומשחררת את הצד השני.

העברת המשכנתא לשם אחד - התנאים

זו האפשרות הנפוצה כשיש ילדים ורוצים להשאיר אותם בבית. אבל יש תנאי קריטי: הצד שנשאר בדירה חייב לעמוד בהחזר לבדו. הבנק יבצע בדיקת הכנסה מחדש - כאילו מדובר בלווה חדש. אם ההכנסה של הצד שנשאר לא מספיקה ליחס החזר בטוח, הבנק לא יאשר את ההעברה.

מה עושים אם ההכנסה גבולית:

• לצרף מזונות כהכנסה - חלק מהבנקים מכירים בהם (בכפוף לצו בית משפט והיסטוריית תשלומים סדירה).
• להאריך את תקופת המשכנתא כדי להקטין את ההחזר החודשי.
• למחזר לתמהיל חדש עם החזר נמוך יותר.

נקודה שרבים שוכחים: חובה לוודא שהצד שעוזב משוחרר רשמית מהערבות לבנק. בלי שחרור בכתב - הוא נשאר חייב, גם אם הוא כבר לא גר בדירה ולא משלם.

עמלת פירעון מוקדם בגירושין

גם מכירה וגם מיחזור עשויים להפעיל עמלת פירעון מוקדם על מסלולים בריבית קבועה - עמלה שתלויה בהפרש בין הריבית שלכם לריבית בשוק. במסלולי פריים אין עמלה. חובה לבדוק את גובה העמלה לפני שמחליטים על המסלול, כי היא יכולה להגיע לעשרות אלפי שקלים ולשנות את הכדאיות של כל אפשרות.

הפטור ממס: העברה אגב גירושין

יתרון חשוב שרבים לא מכירים: העברת זכויות בדירה בין בני זוג אגב גירושין פטורה ממס רכישה וממס שבח, לפי חוק מיסוי מקרקעין. כלומר, אם בן זוג אחד מעביר לשני את חלקו בדירה כחלק מהגירושין - אין מס רכישה על ההעברה הזו. חשוב לתעד את זה נכון בהסכם הגירושין ובדיווח לרשות המיסים כדי לא לאבד את הפטור.

משכנתא חדשה אחרי גירושין

רוצים לקנות דירה חדשה אחרי הגירושין? נבחנים כלווה יחיד לפי ההכנסה שלכם בלבד. שתי נקודות:

• מזונות כהכנסה: מזונות שאתם מקבלים יכולים להיחשב הכנסה בחלק מהבנקים - עם צו בית משפט והיסטוריית תשלומים סדירה. זה יכול להגדיל משמעותית את המשכנתא המאושרת.
• מעמד "בעל דירה": אם קיבלתם דירה בגירושין, אתם נחשבים בעלי דירה - מה שמוריד את אחוז המימון לרכישה הבאה (מ-75% ל-70% או 50%). לפעמים כדאי לתכנן את מכירת הדירה הראשונה במקביל.

מה חובה לבדוק לפני שחותמים על הסכם הגירושין

הטעות הכי יקרה: לחתום על הסכם גירושין שקובע "מי מקבל את הדירה" - ורק אחר כך לגלות שהבנק לא מאשר את ההעברה, או שיש עמלת פירעון של 60,000 ש"ח. בדקו לפני החתימה:

• עמלת הפירעון המוקדם המדויקת על המשכנתא הקיימת.
• האם הצד שנשאר בכלל עומד ביחס החזר לבדו (עם/בלי מזונות).
• שהצד שעוזב משוחרר מלא מהערבות לבנק.

חשוב: את ההיבט המשפטי של הסכם הגירושין מסדירים עם עורך/ת דין. את ההיבט הפיננסי - המשכנתא, יחס ההחזר, העמלות והתמהיל - כדאי לבדוק עם יועץ משכנתאות עצמאי לפני החתימה, כדי שההסכם יהיה בר-ביצוע ולא ייתקע בבנק.

סיכום

גירושין הם תקופה קשה, והמשכנתא לא צריכה להפוך אותה לקשה יותר. הכלל: המשכנתא המשותפת נשארת עד שמסדירים אותה בפועל - במכירה, בהעברה לשם אחד או במיחזור. בדקו את עמלת הפירעון, את יכולת ההחזר של הצד שנשאר, ואת השחרור מהערבות - לפני החתימה על ההסכם. הפטור ממס בהעברה אגב גירושין הוא יתרון שכדאי לנצל. ליווי מקצועי בצד הפיננסי (במקביל לעורך/ת הדין בצד המשפטי) חוסך טעויות יקרות וכאב ראש בשלב הרגיש הזה.